外國人持有美國房地產權的最好方式

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近年来，由于美国房地产的跌价及一些国家如中、俄、韩、巴西等地人民所得的迅速增加，许多外国人积极地在美投资。为获得有利的租税对待以及最大的责任保障，外国投资者应利用两层结构以持有产权，这种结构应以下列两种形式为之：以外国公司持有拥有所有权的美国公司，或以外国信托人利用其现金创造一有限责任公司拥有产权。
外国人购买美国不动产可有几种方式。用个人名义购买及管理或者以公司织或以在美国或外国的信托。各种的所有权持有方式各有其优缺点。
如果外国人只是以拥有房地产为目的，因其并不能用来产生收益，因此不会被课徵所得税；但如果外国人投入大量时间，或至少很明显看得出此外国人预备以此为其居所，则此外国人或应被归类为美国居民，并按此课税，纵使此人并未申请或拥有合法的美国居留权；如果其被归类为美国居民，其所有外地的其它财产则都应被课税(Internal Revenue Code Section 61)。再者，如果外国人在此产业居住累积超过半年(183天)，则其非产业上所产生的收益也可能应被课以30%税率。
但是，如果外国人士希望拥有产业的目的是从事在美国的商业或业务，则情况又有不同。美国政府课税时有4个考虑因素：1.美国所得来源；2.有效关系；3.商业或业务；4.在美国境内执行。第1项Source Income包括租赁所得及出售产业所得，第2项有效关系指前述所得来自于有关商业活动的资产的收益( IRC 864 (c) (2) (A))。
构成商业或业务的定义并不太明确，需视其性质及程度而定，主要的原则是此外国人产业的活动是否是相当的、经常的、连续的及超逾单纯的产业收租而已。此商业或业务认定是个重要的问题，特别是外国人是个公司组织。另方面，在美国境内从事商业或业务活动的外国公司，需依照美国一般居民纳税，同时在在税法882 & 897条款下，还有额外的税赋。虽然在积极面言，外国公司处份土地在税法上合于资本利得免税优惠，再者，美国政府对从事商业或业务的外国人士系按其净所得课税，而非其毛所得；因此外国人士在税务上能有所选择究以个人名义或公司组织何者为宜?再者，外国人士以商业或业务名义申报不动产有关税赋时，还可申报与其产业有关的维护、折旧及利息等的费用。
假定外国人士购买美国产业的主要理由是为其商业或业务活动，则以那种型式持有不动产能获得最大利润。以公司组织持有是一个方式，不仅是提供有责任的保障，同时免除了外国人士申报联邦、州及地方税务的负担。再者，创造一个美国不动产控股公司(USRPHC)可以免除外国人士投资美国不动产租税法(FIRPTA)下所规定的预扣10%购价金额。且公司股份的赠与不会构成赠与税，反之个人直接投资则有。
外国人投资美国房地产持有方式在法律上及税务上有许多不同待遇，详情请洽Schein & Cai LLP蔡旌明律师
（来源：天华律师事务所）