买卖房屋出现的法律纠纷

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黄亦川律师

usalaw@gmail.com

317－289－7748

读者提问：

前些日子经由经纪人，准备卖我的一栋房子。一切都很顺利，直到产权公司在准备过户文件时突然发现我的房子有一宗为数不菲的欠款抵押权（LIEN），无法顺利过户。我们印象中没有托欠别人钱，不知道此欠款抵押是怎么回事。

过了几天，我们去市政府询问，才发现是以前与一家装修公司有一些纠纷，他们认为我们拖欠了装修款项，就到市政府在我们的房子上申请了欠款抵押。这下本来很想买我们房子的买家，立马改变主意，决定退出。这是我们理亏，买家要退出也没有什么不对的。我们想最多把他们付的押金退还给他们就是了。但没有想到，买家狮子开大口，不但要我们退还押金，还添加了一些五花八门的补偿金，譬如房子的检验费、他们请假来看房而损失的工资，以及律师咨询费等等。一下子原本不过一千元的押金，膨胀到了六千元。

我们当然不愿意，没想到对方在小型法庭对我们提出诉讼，要求我们赔偿八千元——小型法庭的最高标的。我们咨询律师后，发现如果聘请律师应诉，必须花费不少的律师费；自己出庭呢，又冒着对法律不了解而败诉的风险。请问我们该如何处理这件头痛的事情。

黄亦川律师解释：

小型法庭是政府针对争议数目比较小的纠纷而设立的地区性法庭，个人可以在稍微轻松的气氛下、不必聘用律师而直接提出诉讼或应诉。每个地区的小型法庭都有它的特点，标的也不尽相同。以印第安纳波利斯所在地的Marion County小型法庭为例，诉讼标的必须在八千元以下。 如果标的高于八千元，你也可以在小型法庭提出诉讼，可是一旦胜诉，你最多只可以得到八千元的赔偿。换句话说，就是你放弃了超过八千元的部分。

以往小型法庭还有一个与众不同的规定，如果一方不服判决，不需要去上诉法庭，可以在60天内向本地县基层法庭提出上诉。上诉一提出，小型法庭就必须立即停止执行它的判决，整个案子将被转移到正式民事法庭，从新审理。因为有这项规定，不少人对小型法庭掉以轻心，觉得就算败诉了，大不了去城里法庭提出上诉，一笔勾销小型法庭的判决。现在这条特殊的规定已经取消了。如果对小型法庭判决不服，必须在三十天内向州上诉法庭正式提出上诉。正式上诉法庭可不是开玩笑的事情，诉状复杂，要求严格，需要专业的上诉律师来撰写。标的六千元的案子，到正式上诉法庭打官司，律师费都不止这个数。而且如果没有特殊的理由，翻案的机会是很小的。

有人觉得只要自己有理，英文又不错，对诉讼会抱着侥幸的心理，想自己出庭试试看。此非明智之举，因为法律诉讼有其特有的规则与程序，就算英语再好，可是对法律不了解，诉讼时遇到对方的专业律师，是不容易占到上风的。另外，无论聘请律师与否，一定要按时出庭，看情形不对，还有可能请求法官延期审理，否则就会被法官裁定缺席判决，无条件彻底败诉。

注:本法律信箱内容版权属于黄亦川律师，没有黄亦川律师本人的书面同意，不得以各种形式转载或翻印。本法律移民专栏信箱中提供的只是一般性信息，不同于律师针对特定客户的具体案件咨询所提供的详细法律意见。读者如有法律案件需要处理，请务必咨询本人居住地的专业律师。本专栏作者黄亦川律师为印第安那州执照律师，与读者之间没有任何律师与客户的代理关系。

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