投资房产当房东要面对的问题

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上回我们的短文和大家谈到做投资的理由（Why Invest)及投资房地产的好处。从这一篇短文起，我们则要开始和大家介绍投资房地产的项目（What to Invest）。（上篇短文详见2016年5月27日第10版，可上本报网站www.yamei-today.com查阅。）

大部分人一听到投资房地产，直接就会想到要买一栋房子，租给别人，做房东，收房租（Buy & Hold）。这当然是最普通的一种方式，但是还有很多其他可经营赚钱及投资的管道，例如直接转卖（Wholesaling）、翻修再转卖（Rehabbing）、先租再卖（Lease with Option）、私人借款 （Private Lending）、买卖抵押债卷（Note Flipping）及参加房屋税置留权拍卖（Property Tax Lien Sales）等等。我们会在往后的短文里，再一一向大家介绍。

买房产，当房东一直是最常见的一种房产投资方式。除了可以得到拥有房产的各类好处之外，收到的租金是被美国的国税局（IRS）视为Passive Income，所以可以用您的自管退休金（Self-Directed Retirement Funds）来买卖，经营的。我们会在另一篇《如何来买房产投资（How to buy RE investments）》的短文里，再向您介绍用自管退休金买房产的好处。在打算卖掉目前有的租房产，来买其他的租房产的时候，也可以利用国税局的1031 Exchange来减免投资所得税 （Capital Gains Tax）。但是，如何买一栋有不错的投资报酬率（Return-on-Investment-ROI）的房子，找到工作稳定、定期付房租又爱惜房子的房客，加上也要定期维修房子，做好您的资产保护 （Asset Protection），每一步都有不少的文章及学问在里头。

在2008年，很多家庭因为subprime的经济风暴，失掉了他们辛苦攒钱买下来的房子，都变成了租房客或是搬到其他家人的家里去暂住。全美房产被银行收回最多的18个州之中，印第安纳在列。这些人就算又有了稳定的工作及收入，在十年之内，是没办法再向银行借钱买房子的。所以目前市场上，有很多人在找房子租，是很好的当房东做房产投资的机会。甚至世界级的投资大亨，沃伦·巴菲特（Warren Buffet）都成立了自己的房产投资公司（Bershire Hathaway Homes Services），大量购买房产，也建议房产投资者，把握当下时机，多买三房的独门住宅房产（3-bedroom, Single Family Residential），做长期投资。

那么，如何来选择您的租房产呢？基本上，要买有至少7％的ROI及房客需求高的区域的房子才是做长期投资租房产的上选。我们建议买低于十万美金，交通方便，离主要城市不远的房子，月租一千左右，坐落于低中产及蓝领阶级的区段最合适。做房产投资和其他投资基本上的不同是把握现在，拥有的时候就在赚钱了，不用等到卖了再赚，是真正的资产（Asset），而不是债（liability）。想想看，您自己住的房子在您拥有的时候，除了付贷款、维修、缴税等用您的钱来消费外，什么时候付给您钱呢？只有在卖掉的时候，如果幸运的话，扣掉翻新、打扫、上市、买卖手续费和realtor费用，还能给您赚些钱。所以您温暖漂亮的家，严格来说呢，是您的债（Liability）而不是投资资产（Asset）。如果您还有疑问，就不妨读读《富爸爸，穷爸爸》（Rich Dad, Poor Dad by Robert T. Kiyosaki） 这本书吧。这对您做房产投资很有帮助。

对刚开始做房东的人，如何找房客，签租房合同，管理房客，记帐及报税都是很大的考验。我们建议要找有租房经验的专业人士资询，或是参加当地的房产投资的团体（REI Clubs），听听大家的经验进而达到您投资房地产的目标。也许您听过这样的说法，您付的最贵的学费就是听了免费的非专业人士的建议，然后从您的惨痛的教训及失败中，才得到的知识和经验。如果决定让专业公司来管理，绝对还是要把当房东的程序、记帐及报税弄清楚，避免被专业人士占了便宜，吃了暗亏，或是自己疏忽没经验，没有保障自己的权益，再来后悔莫及。

另一个当房东面临的危机，是您的房客可能会把您告上法庭，来索理赔赚钱。美国是个讲法的国家，大事小事都可以上法院打官司，律师的素质也参差不齐。您如果没有做好资产保护，有些房客甚至是拜访房客的朋友，都会想占房东的便宜。尤其很多人都知道华人有息事宁人、忍气吞声、不想惹事生非的性格特点，更容易成为这些不肖份子下手的目标。我们建议您和专业律师资询，来把真正的房东身份藏起来。最好您有专业房产管理公司直接和房客接触，房子也不列在您个人的名字下。当这些贪婪的房客或律师想查查房东拥有的其他资产时，在找不到谁是房东，不确定可不可以捞到钱时，律师多半会放弃他们的诉求。

W & E Group有多年经营租房产的经验，和印第安纳州及俄亥俄州的几个当地职业房产公司都有合作关系。Darrell也持有印第安纳州的Realtor/Broker及Appraiser的执照。我们可以在您决定购买租房产当房东的投资路上，帮您找到适合做长期投资的房子或在您要卖租房产的时候，替您找到您房产的买主，提供专业人士（Attorneys、Property Management Companies、Bookkeeping/Accounting Services等）的介绍，及解答您当房东面临的相关问题。

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