理财投资——投资本票的常识问与答

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作者：Sunny Sun

《亚美导报》读者，您好！从这篇短文起，我们会用回答问题的方式，来提供投资房产的资讯。如果有任何相关问题，欢迎您和我们联络。我们会用我们自己的经验，加上其他投资者的经验及知识，通过每期的《亚美导报》做中肯的解说。这两年来，我们除了继续当房东，翻修房子，替顾客找合适的房产之外，也开始学做房产本票（Promissory Notes）方面的投资。让我采用这个主题，在这一篇及下一篇短文，来解说一般人对投资本票常有的疑问。

 

1.投资本票（Notes）和投资传统租房产（Rentals），有什么最主要的不同点？

这两种方式都是不错的被动式的投资法。可以用您辛苦赚来的钱，转过来替您赚钱，您每天可以不用做太多的事，就可来收取“邮箱钱”（Mailbox Money）。但是他们却有非常不同的经营方式。

成为房东（Landlord），您是屋主，里外大小事都是您的责任，可以用三个英文字来代表：Tenants，Toilets，and Trash！还要付房屋税、保险、维修、租房管理等等的费用。再加上如果不幸遇上了恶房客，不交租金也赶不走，或上法院告您，更是让您头疼！投资报酬率（ROI）上算出来的数字，只是非常理想化的回收报酬，在实际上很难一直持续。但是投资本票则完全不同。投资本票，像银行一样，您拥有的是屋主要还的债，每个月付多少，利息多少都是固定的。您不用为任何和房子相关的费用和维修负责。想想看，您曾经打电话给您的银行或债主，要他们负责您的房子的任何费用吗？除了努力工作，每个月乖乖地付贷款，没事不会打扰他们的。如果不幸没钱付贷款，不论您已付了多少钱，房子还会被银行或债主收回去的。所以当房东，您得面对不少的问题及要花额外的费用；当本票投资人，您才可以真正的拿不缩水的“邮箱钱”。这些本票也很容易转给下一代继续赚钱，不会留下一堆租房产，让下一代伤透脑筋！

 

2.我有兴趣投资房产，也常上网路上找可以买的投资项目。有不少的投资房产在卖，但是都找不到卖本票的。要去哪里才买得到呢？

投资本票是在2008年经济大风暴后的新兴热门的房产投资项目。在过去，银行借钱给买房子的屋主，也常常把本票卖给大财团（Hedge Funds）或是政府，来活动资金。那些没法付贷款的房主，多半被银行告上法院，银行再用法院拍卖房产的方式把钱转出来。但在2008年以后，银行不再随意贷款，也面对非常多的房主不能付贷款，再加上没有足够的资金来把每栋收回来的房子来法拍，只好把大量的本票（包括还在付贷款的performing notes及停止付款的non-performing notes）用很便宜的价钱卖给了大财团或大的本票投资公司，来平衡一下出现的赤字。在目前的房产卖方市场，很多人要买房子，所以大部分银行拥有的房产（Bank-owned Properties），经过银行稍微修好后，转身变成了上市卖高价的赚钱房产。造成房产投资人找不到合适的便宜房产来投资的头痛问题。而大量的便宜房产，则成了大财团之间交易转手的本票。要买房产本票，需要和这些财团（Hedge Funds）建立好生意关系，有足够的资金来买一批本票而不是单个儿买的。W & E Group 和印城一家专门做本票投资的公司BrightPath Notes有不错的往来关系，我们会在六月份共同举办一场讲座，分享投资机会，及面对面解答您对投资本票的问题。敬请关注我们在《亚美导报》五月及六月的通知。

 

3.看来对事业忙、不太懂翻修房子、也没时间经营租房产的人，很适合做投资本票。那投资本票有没有令人头痛或赔钱的可能呢？

投资本票，跟做其他任何事一样，是有风险的。但是风险可以控制到最小，也有法律上的程序来保护您的权益。在买之前，要花一点工夫来审查房子的情况。看看房子是不是还有人住，查一下目前的屋主付贷款的记录。举例来说，您买了一个二十年、利息7% 、还有十万美元债没付的本票，每个月可以收到屋主付给您的美金七百七十六元。屋主不幸生病在二年后去世了，留下这个不少的债给没上班的太太及三个年幼的小孩。因为这个巨变，您再也没办法收到贷款了。您是债主，这时可以用不同方式来帮他们全家渡过难关，也可以减少您的损失。有些州（包括印地安纳州），甚至可以向政府申请经费来帮助这个不幸的家庭渡过难关。具体怎么做，我们会在六月份的讲座来和大家做详细的分析及解说。最坏的情况是上法庭打官司，花一些诉讼费，把房子收回来；这个不幸的家庭也只好放弃一切，搬家从新开始。但对于有经验的房产投资人来说，除了可以帮人一把，也又有赚钱的机会了，绝对是好事。除了多花一些时间来处理，按照专业律师的指示，一般不会太伤神的。对没经验的本票投资人来说，第一次可以和有经验的投资人合作，一起来处理没办法收到贷款的本票，学习经验。以后有了经验，也就可以自己处理了。我们公司及BrightPath Notes都可以协助您解决这些问题的。

 

4.做房产投资，资金很重要。投资本票，要多少资金才能做呢？

这个问题一定很多人想知道答案。投资本票，另外一个独特的好处，就是资金可多可少，没有太多的限制。可是投资本票是没法向银行贷款当助力的（Leverage），所以要用到您的闲钱。在我们以前提过的“如何找资金来投资房产”及“自管退休金计划”（Self-Directed Retirement Plan）的短文里，都介绍过凑资金的方法。在现在每年通货膨涨平均3%的情况下，不投资只存钱，是很不智慧的。资金不太多的（少于三万美元）或是想先用小本来试试投资本票的， 可以参加为期一年或两年的中期投资计划，加入其他人的资金一起买本票，再由有经验的人合法成立公司，代为经营本票买卖处理，每个月付出计划上讲好的“邮箱钱”。或者是买快要付清的本票，屋主只有小额的债还没付，这样的月付贷款也绝对不会不付，非常安全。手上有些闲钱，有野心要赚大钱的，计划早点退休、开始过无忧自在生活的，投资本票绝对可以帮您达到这个梦想。如果要的是一份稳定的现金收入来过稳定的退休生活，则可以买面额大的本票，来收每个月寄来的“邮箱钱”。在屋主卖房子或重新贷款（Refinancing）的时候，拿回投资金，再买另一个长期投资的本票。我们会在讲座上分享我们的投资计划，介绍我们的专业服务，帮您找出所谓的“闲钱”来做投资本票的资金，让您踏出有信心的第一步。

 

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