理财投资——房产投资的基础知识
时光匆匆，我们在《亚美导报》发表文章已有大半年了。现趁着新年新气象，在这2007年第一篇短文里，再把房产投资的各个项目做个比较，提供一些对您设立投资计划或公司的建议。希望能在投资路上，帮您多了解一下从事房产投资的事宜。许多课税及法律相关的部分，都是我们公司的私人经验，只能做为参考。有不清楚的地方，还是请您请教专业会计师及律师。
先从投资资本说起。在投资的世界里，有闲钱在手上的投资人，会比较容易起步，但也不能打包票一定会赚钱成功。如果只跟着人云亦云，自己没有目标，有时反而会赔钱。投资资本，所谓的闲钱，一定要是平常不需用的钱，可以长期拿出来从事投资，就算是暂时赔了钱，也不会影响到目前的生活。向银行贷款来买投资租房产，虽然利用OPM（Other People’s
Money）来提高您的投资报酬率，但是绝对要有周全的计划。如果大肆购买贷款房产，扛了过多的债（Mortgages），手上现金突然不足（失业、退休、找不到租客、离婚、破产、花了大量修房经费，等等） 而惨遭房子被银行收回，您的信用一落千丈，十年也不能再贷款，是很划不来的。如果手上没太多现金可以投资，拿出自管退休金（Self-directed Retirement Funds）或用已有不少产权（Equity）的房子来借信贷额度（Line of Credit）以内的钱，都是比较稳当的方式。
再说投资项目。房产投资可以赚钱的方式五花八门，但是除了“向钱看”，还要考量自己有没有办法经营，是不是能有被动收入（Passive Income），帮您达到最
终的投资目标——财务自由。许多人一听到做房产赚大钱，第一想到的就是买低价的问题房产或法拍屋（Bank Foreclosed Properties），里外修好，卖掉来赚差价，做翻修生意（Rehabbing）。在市场对的时候（扩展期Phase II Expansion），是可以赚不少的。但是，翻修房子基本上像是您的另一分全职工作，每个环节都有可能出状况，伤透脑筋也可能赚不了多少钱。如果您没有什么修房买房经验，可以和其他有经验的投资人合作，建议不要自己轻易尝试。美国在2008年的经济风暴，银行为了能生存，把大部分的房子直接卖给大财团，不再自己花钱来拍卖收回来的房子了。有些拿出来卖的，价钱上也不便宜，目前很不容易找到有赚头的房产来翻修赚钱。但对资金雄厚的大财团来说，却还是有不少的机会，直接跟银行买打了大折扣的房子，修好赚钱。很多人也建议以做直接转卖（Wholesaling）来入门房产投资, 手上不需有大量现金。找到便宜的房子，不修，和要买房产的投资人讲好价，直接脱手，拿上千或上万的转手费。说起来容易，但是实际做起来，不是每个人都能掌握的。由于要不停的找房子脱手来赚钱，这也会变成了您的另一份全职工作。这两种自己直接经营房产买卖赚钱的方式（Sole Proprietorship），赚来的钱在课税上是以您的一般收入来算。虽然成立公司比自己个体户来经营复杂些，但是长远来说用公司来经营，好处是绝对大过个体户的。特别是目前的当选总统唐纳德·川普先生提议要把公司税改为一律只有15%。成立您自己的公司，可能在未来税法通过时， 报税时可以省下不少的收入税。另一个好处是可以成立您的公司自管退休计划（solo 401K Plan )，可以把赚来的钱在税前抵掉省税（total up to $53,000 or $59,000 if over 50），拿来投资非传统的投资品，或是成立Roth solo 401K，用税后的钱来投资非传统的投资品，投资赚来的钱，永远不会再上税。我们有专业的公司和印州的房产律师可以介绍给您，让您能多了解一下公司成立及设立solo 401K Plan的好处及必要性。
投资被动收入的房产项目，如当私人借款人（Private Money Lenders）、买卖房产本票 （Buying & Selling Notes）、参加房屋税置留权拍卖 （Property Tax Lien Sales），
都是除了买租房产当房东外常见的被动收入投资方式。有三样主要的好处， 第一，您不用太花时间精力来经营；第二，由于不是房产拥有人，被扯上官司的机会大大的减少了；第三，您可以用自管的退休金来买这些项目，除了可以抵税赚钱，也把这些资产合法的保护起来，如果不幸被告打官司或宣告破产都不会被收走的。这三种又以当私人借款人风险最小，工夫少，利润也不错。找到可信赖又有经验的翻修投资人或财团，谈拢分红条件，就可以轻易地收利息赚钱。买卖房产本票要了解房产投资在贷款方面的过程，也要找到信赖的专业律师及房地产权公司（Real Estate Title Company）经常资询，适合有经验的投资人来从事。房屋税置留权拍卖，每一个县一年才办一次，除了要面对很多资金雄厚的职业买者，事前功课也要做踏实，才不会买到头痛房产或赔了资金。
拥有租房产（Rental Properties），当房东是许多有资本的投资人最常开始的投资项目。买一栋十万美金左右的房子，扣掉保险费、屋税、一般维修，有至少12%的ROI在美国中西部是很容易的。许多来自其他房产较贵的州的投资人，大老远的用自管退休金在这里买租房产长期投资，我们这些当地的投资人真要好好把握机会。提供租房产，除了投资人有很多独特的好处，也解决不少不买房子只租房子的人的住宿问题。但是由于有房客，房子维修会比较费工夫，也有很大的机会碰上恶房客，吃上官司。所以建议一定要成立经营房产的公司，不要用自己的名字来买房产登记过户。有人想告公司（房产的拥有者）的时候，公司和您个人的资产是分开的，不会牵涉进去。由于律师查不到公司的资产，也没办法把您扯进去，通常会撤销起诉的。建议您可以请律师或会计师成立公司，了解一些成立公司前后要做的事来保障自己的权利，除了可以省下不少麻烦，也不会由于打官司，把辛苦赚来的钱一起给赔了进去。另外一种方式，是和我们合作一起成立公司经营短期或长期计划。我们在和您一起赚钱的时候，会一一和您分享我们的经营方式。在计划结束以后，赚了钱，您也有了很好的投资概念，可以独立自己经营或继续和我们合作。
我们在《亚美导报》发表文章的目的，除了和大家分享我们的投资经验外，希望能多认识有兴趣一起学习经营房产投资的华人。大家勤奋工作之余，在投资房产的过程中，能相互交流讯息，彼此帮忙，一起赚钱。我们公司也可以帮忙解决您可能遇上买卖自家房产的问题，像要downsizing您目前的大房子，但不想直接卖断，上重税；房子急着要脱手，但一时卖不到好价钱，也不想赔钱卖；由于一些原因，不能贷款，但是有稳定工作，想买房子⋯⋯之类等等，都欢迎和我们连络。谨祝福大家2017 年平安健康，还要四时皆春好景气，鸡年亨通大吉利！
联系方式：电话：317-863-9188
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