理财投资——投资房产本票

作者: admin2
2016年12月12日

在过去将近十年内,我们当过房东,买卖过房子,也修过房子。一直是用实际的房地产当做投资的渠道。经验却告诉我们,当个屋主真是不容易的。除了有责任来担付任何相关费用外,管理及经营也要靠自己或其他的专业人士,不能真正的达到被动投资(Passive Investing)的目的。做投资的最终目的是不用再每天辛苦工作,应该让赚来的钱继续替我们赚钱,我们则可以做真正想做的事,过想过的生活,而没有金钱上的后顾之忧。如果做投资变成另一份工作,每天要不停的劳动身体,外加头痛伤脑筋,就坏了做投资的本意了。赚钱固然重要,但只为赚钱却牺牲了想要的生活,一辈子这样活着就有一点可惜了。毕竟钱是生外之物,生不带来,死不带去,唯有珍惜生活中的每一段和家人朋友相处的时光,把握机会实现今生的梦想,才不会到未来留下遗憾呀。所以,在这篇文章里,我们来介绍除了当私人借款人,另一种不会有当屋主的头痛、有稳定的被动收入(Passive Income)、风险不大但跟房产相关的投资方式——就是来投资房产本票 (Promissory Notes)。

先来介绍一下什么是房产本票(Promissory Notes)。在美国买房子,由于借款利息不高,大部分的人都会向银行借款来买房子,也可以用每年付的贷款利息来抵一些收入税。在房屋转手的时候,您会有两份文件来记录您成为银行的借款人。第一个就是房产本票。这份文件有您借款人的名字,房子的住址,利息多少,如果晚交,罚的金额是多少,总共借款多少,要借多久。转手之后,这份文件就留在银行手里。一直等到款项全部付清,这份文件才会还给借款人。

另一份文件是提供借款的抵押(Security of the loan)。如果您买房子的州是由法院(Judicial)来处理丧失抵押品赎回权(Foreclosure),就称做Mortgage;如果不经由法院来处理,就称为 Deed of Trust。印第安纳州是由法院来处理的,所以我们常提到我们的房子有Mortgage。说明白一点,这份文件就是把您买来的房子来做抵押,如果您不能按时付款,房子就会被银行收回去的。大部分的银行都会把Notes和Mortgage转手卖掉,来活动资金,继续借钱给别的借款人。

用最近介绍成功的私人借款人当例子,多做一下解释。Venture Real Estate Group 在全美都一直有进行的房屋翻修计划。为了资金可以活动,再向银行买更多的房子翻修,现在需要向私人借款人借钱。我有位相识的Y君手上有一些闲钱,想要当借款人收利息。双方谈好,借出十万美金,一百八十天连本带利(12%一年)还清。所有的转手及文件都由专业的房地产权公司(Real Estate Title Company)来经手。Y君在转手前三天接到房地产权公司的指示,把钱汇到一个安全的代管户头,这些钱一直到所有的文件都签好无误,没有人是可以动用的。Venture Real Estate Group 签了房产本票,也建立了Mortgage,用一栋在印州正在修的房子做抵押。如果一百八十天后,房子还没修好卖掉,Y君还是可以拿回本金和利息来继续投资其他的计划。这样短期的借款,通常不会把房产本票转手卖掉来活动资金。但是如果Y君的房产本票像银行借款一样有十五、二十年之久,Y君就可以考虑来转手这张房产本票。所以讲明白一点,投资房产本票或是当私人借款人,其实就是像开私人银行来收被动收入。而借出去的钱,都会有一张房产本票,也有房产来做抵押,所以是风险不大、报酬率不错的一种被动投资方式。

让我再从一位专门教买卖投资房产本票的网站Donna Bauer – the Original NoteBuyer® LLC, www.notebuyer.com/videos.html,用它的例子来做更详细的说明。Sam想把他已付清的房子用$600K卖掉。卖了几个月因为几位买方的贷款都没有批下来,一直没有脱手,很伤脑筋。后来决定自己来卖,提供卖方融资(Seller Financing)来吸引买主。由于是分期付款卖房子,也可以省下不少的税钱。Bill看到了广告,有兴趣买Sam的房子。双方谈好,Bill可以付$150K当头期款,剩下的$450K用10% 利息每个月$4000来还十年买断。也经由专业的房地产权公司建了房产本票(Note)及抵押(Mortgage)。对Sam来说,他把房子卖了,每个月有固定$4000的收入,也不用缴如果一次卖清的重税。Bill买了栋漂亮的房子,十年内不用伤脑筋和银行周旋来借钱,10%每年付的利息还可抵税,所以双方都很高兴。两年后,Sam拿到了$96K,而房产本票还有$443左右Bill需要付清。Sam要和朋友做一笔投资需要大约$375K,正愁要如何凑钱,Donna the note buyer正好寄了封信给Sam,介绍她可以提供现金来买他拥有的房产本票。两个人谈了谈,Donna 可以用$375K 现金买这个值$443K的房产本票。Sam算了算,他从Bill拿到了$150K 的头期款,这两年也收了$96K 的Bill每月付款, 加上Donna可以立刻给他$375K 现金来做投资,一共拿了$621K。除了有了现金可以投资赚钱之外,不会面对如果Bill不付款还要上法庭打官司把房子收回来的麻烦,也省了不少税及买卖房产的费用(在印州7%要拿来付给负责上市及带买主的房产经纪人)。当然很高兴把房产本票卖给了Donna。这之后,Bill就把每个月$4000寄给Donna,这相当于有13.25% 一年的投资报酬率。Donna不是房主,不需缴税,负责任何维修房子的费用,只要每个月收钱,轻轻鬆鬆当银行,做被动投资。如果Bill也把房子很快卖了,还清这个房产本票,Donna则马上赚了$443-$375 = $68K。Donna 是买卖房产本票的专业,很快的找到了Irene 要买房产本票来长期投资,投资报酬率至少要11.5%。所以Donna就把这个从Sam买来的房产本票,卖了$410K给Irene , 这一转手就赚了$35K。Donna 也可以用地产权公司同时将两个转手的房产本票过户(Simultaneous Closing),用Irene汇进代管户头的$410K,付$375K给Sam, 自己则拿$35K, 完全不用花自己的钱。(假设所有的转手费用都由Sam 和 Irene来出)

这中间有不少的过程,做专业买卖房产本票的,都要了解的很透澈。但做为一位投资房产本票的被动投资人,却是比自己当房东,修房产,买卖房子容易多了,利润也不错。买到的房产本票可分为两种:Performing vs. Non-performing Notes。上面这个例子就是Performing的房产本票。有人每个月按时付款,房子也有人照顾的好好的。另一类Non-performing 的房产本票,就要有不少的步骤来把它转成Performing 或是接手真正的房子,变成房东或买卖房产来投资赚钱。由于步骤複杂,就请有兴趣多了解的自行看看另一段Donna 网站的短片。www.notebuyer.com/videos.html

如果您有兴趣用您的自管退休金或其他閒钱来投资房产本票,欢迎和我们联繫。我们会找到您愿意买的金额及想要的投资报酬率的房产本票,也帮您分析如何用买到的房产本票来赚钱的可能方桉。如果因为屋主不付钱,必需要收回房子,我们有专业的房地产律师可以介绍给您, 及帮您处理不想要的收回房产。

 

联系方式:电话:317-863-9188

Email:wegroupllc@gmail.com

网站:wegroupforsuccess.com

 

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