理财投资——房产的周期

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我们在学房产投资的十多年里，常会参加各种不同的投资讲座，遇见了许多有不同经验的投资人，发现了一个现象。刚开始要做投资的人，每上完一种讲座后，总是以为交了钱上了课，自己就可以独当一面了，不用和其他投资人打交道。但是由于没有熟手在旁边督促指导，上的课也不一定适用自己个人及当地的情况，很快就会遇到问题。反观那些有经验的投资人，也去参加各类不同的投资讲座。但是却利用上课的机会，和其他投资人交换名片，互通消息，大家彼此帮忙、合作。房产投资绝对不是一个人可以做成功的事业。如果不和别人分享资讯及利润，赚钱机会通常很有限。要做房产投资，一定要先多了解各类的投资管道，加上独立思考和判断的能力，才不会人云亦云，吃亏上当。在房产投资的世界里，有钱固然有优势，但绝对不是有钱的就会投资成功的。随时吸收新知，专注在要做的投资项目上，和别人不时交流合作才是成功的密诀。不少投资房产的大亨，都是从身无分文开始的。但是他们会不断吸收新知，有效的分析市场， 不随波逐流。锁定投资目标之后，也决不轻易放弃。

印城有一个投资人学会(CIREIA-Central Indiana Real Estate Investor Association,www.cireia.org)，每个月有聚会，也常会请专人来开讲座。建议有兴趣想多了解房产投资的人，可以用W&E Group 的访客名义（Guest Pass）来免费参加聚会，再考虑看看要不要加入会员。在今年九月，一位很受好评也经验十足的女士 Vena Jones-Cox，来聚会里讲房产的周期 (Real Estate Cycle)。我觉得她讲的内容，对房产有兴趣的人，都会有很大的帮助。谨在此分享所知，顺便介绍W&E Group 在印城为您提供的各项服务。

美国在过去两百年，都可以用十八年一季的周期来看房产的起伏。从 Vena用的资料图（右上图），这十八年又可分为四期（Four Phases）。以第一和第二期大约是十四年左右，而第三及第四期一起只有四年上下。由于美国很大，房产周期不是每个地方都同步的。所以要看每个当地市场的表现，才能知道目前你的当地房产周期是处在哪一期。

 

第一期，恢复期 （Recovery）

经过了房产低迷，经济萧条期，进入了这个基本上不建新房，租金稍低的恢复期。向银行借钱也非常困难。但是空下来的房子渐渐减少了。在印第安纳州，自从2008年房价跌到谷底后，在2009 到2012 年是恢复期。这一期虽然房价不像萧条期那么便宜，但适合买房价不高、在未来房价上涨时，容易卖的房子或继续留下来当租房产做长期投资。银行收回来的法拍屋（Bank-owned Foreclosure)）或是房产本票（Promissory Notes），都可以在这一期用比较低的价钱买到。在2008年的经济风暴中，不少银行都收回很多房子及房产本票。银行是提供资金给投资人或借钱给屋主买住房的，不擅长处理房产，也不想留这些房子和不再有利息的房产本票。因为量太多，没办法像以前一样来慢慢处理。于是愿意用很低的价格，大批卖给有现钱的投资人或是对冲基金公司（Hedge Fund Companies）。如果手上有现金，应把握机会，多买些房产或是房产本票。由于好多人在这个时期，房子被银行收回去了，暂时只能租房子。所以有租房产，也是不错的投资，不怕找不到房客。至于买房产本票来投资，情形比较复杂，下一篇文章再来详细说明。

事实上，租房产如果买的对，是不太受房产周期的影响的。租房产在每一期，都可以稳定的收到租金，由于不急着卖掉脱手，价钱也比较少波动。还记得我们在第一篇文章里提过，真正的财富是用时间来衡量的，而不是拥有钱的多少来决定的。这些租房产提供的被动收入（Passive Income），可以达到您的财务自由（Financial Freedom）的最终目标，可以让您提早退休不用担心未来的退休生活。如果您对买租房产有兴趣，或有任何疑问，欢迎和我们联络资询。我们可以在一个小时的免费资询服务中，用实例和您分析，让您了解什么是好的租房产，什么最好避免。

 

第二期，扩展期（Expansion）

经过了恢复期，空房子渐渐少了，也开始动工建造新社区，房价和租金开始向上涨，银行贷款容易些，不少的财团及个人也把资金转向房地产投资。印第安纳州从2012年进入了扩展期，目前还是在往上爬升当中。Vena女士估计到2022-2024年左右可以爬到顶点。在扩展期做跟房产翻修买卖有关的投资项目最好。因为房产景气，买的人多，资金流动比较快。自己修房子来赚钱（Rehabbing），当有经验修房子公司的私人借款人（Private Lending），便宜买到需要翻修的房产，不修，直接转卖给修房子的人 （Wholesaling），都是很不错的方式。在俄亥俄州的一家和我们有合作关系的全美投资房产公司，从几年前每年平均修二百多栋左右的房子，到今年2016目前已修了将近四百栋，从这就可以看出修房子来赚钱现在真是好时机。除了公司自己有几百万的资金向银行直接买打了大折扣的回收房产，也需要大量资金来周转运用。目前提供不错且安全的私人借款人计划来寻求资金。有兴趣多了解的，请和我们联络。

 

 

 

第三期，供求过剩期（Hypersupply）

新房子盖得超过需求量，空房子及银行收回的房子又多了起来。银行鼓励尽量借钱，所以放宽贷款的标准。这时买房子的一些人也不是只为了生活基本需求，多半打着如意算盘，想现在买了，再涨高一点，就可以卖掉来赚差价。这些人士被统称为投机者（Speculators），跟着大部分不了解房产市场的投机者，买下只会跌价的房产。在2006年左右，印第安纳州是很典型的供求过剩期。这个时候，贪心再加没有经验是投资人最大的敌人。当时以为买了个好价钱的房产，后来才了解，事实上不见得划算。如果您没有经验，一定要用专业人士来当您的顾问，分析房子值不值得买，多少钱以下才买，买了做什么用，都要先有计划的。 这样才不会在房价跌了之后，面对租也不好租，卖也卖不到原价的头痛情况。我们公司提供资询服务，只收每个小时三十美金的资询费。有时候，采用专业人士的建议，决定不买不合适的房产，才是最明智的。

 

第四期，萧条期（Recession）

由于经济不景气，很多人付不起房屋贷款，大量的房子被银行收回，用低价贱卖，空房子很多，导致房价大跌。银行借钱非常不容易。这时候，有经验的投资人，已省下了不少现金，开始大量的买跌到谷底的房产。而投机者开始害怕，不再买房产，拥有的房子也卖不到当初买的价钱，后悔莫及。您听过投资大亨沃伦·巴菲特（Warren Buffet）说过的一句名言吗？“当大多人很贪心（地买投资品），要格外小心；但是大部分的人害怕（而不买的时候），要很贪心（地买投资品）。”Be Fearful When Others Are Greedy And Greedy When Others Are Fearful.” 现在很多的百万千万富翁家庭，很多都是在美国经济大萧条（Great Depression，1929-1942）时期买下不少的房产。几个房产周期过后，租金及房价都涨了很多倍。如果按照Vena女士的估计，下一个在印第安纳州的萧条期，会在2028到2030 左右到谷底。所以如果要把握难得的机会，用现金大量购买房产，现在就要有十年的长程计划，学习如何用钱滚钱，了解市场及多认识其他的投资人，到时才能取得优势，和其他的投资人一起赚钱。

房产周期的起伏就像您投资的蓝图一样。了解了以后，就可以避免在不当的时期做不智的决定。虽然多多少少还会有因做了错误的决定，卡到或赔钱的时候。但是如果害怕犯错，老在原地踏步，错失了机会，却是很可惜的。就像我们中国人常说的：“如果不舍手上抓得紧紧的钱，那怎么有机会得到更多呢？”在这十多年里，我们自己也犯了不少错，学了不少乖。愿意在您的房产投资路途上，和您分享所知，把犯大错的机会降低。欢迎随时和我们联络资询或上我们的网站www.wegroupforsuccess.com，再读读我们在亚美导报上发表的文章。

总括来说, W & E Group 的服务主要有下列几项：

1、房产专业服务：包括买卖房产（Buy &Sell），找寻投资房产（Finding Investment Properties），房产价格评估（Appraisal Service）

2、房产投资方案：有兴趣投资房产但不想当房东而头痛的人，可以借由我们的专业知识及和其他投资人的商业关系，成为私人借款人或投资合伙人来达到赚钱但不当房产拥有人的目的。

3、401K自管退休计划：自管退休计划的好处我们谈过，可以在减税及增加退休稳定收入上有很大的帮助。我们有非常适合用这些退休金来投资的项目，可以介绍给您，解决您要自己找项目投资的麻烦及茫然。

4、提供私人资询服务：房产投资项目很多，我们不能打包票什么都知道，但是我们有管道来回答各类房产投资的问题。如果是和法律及美国税法有关的问题，请找专门的律师及会计师资询。

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