理财投资——房屋税置留权拍卖
我们陆陆续续已经在《亚美导报》介绍了买房产当房东，成为私人借款人，及用您的自管退休金来长期投资非传统的项目。这一篇文章，我们要向您说明跟房产投资相关、也可以用您的退休金来投资的项目：房屋税置留权拍卖 （Property Tax Lien Sales） 。
夏日炎炎之后，在四季分明的印地安纳州，慢慢就可以看到各类花草树木展现秋天带来的独特风貌。除了赏秋景外，不少房产投资人也会开始在不同的县（Counties）注册来参加房屋税置留权拍卖。让我们先介绍一下什么是房屋税置留权。先前提过的，您温暖的家是您的债，因为您要为房子付不少一定要付的钱，而房子甚至在卖了后，也不一定会给您带来财富。房屋税就是一定要付的债的其中之一。通常这些税，您可以春秋二季分二次来缴清。每年要缴多少税，县政府也会以市价来调整。有些人不幸在经济上出了状况，一时没有了收入，每年那笔不少的房屋税，就成了很大的负担。如果在一年半之后，没有缴清这些欠下的房屋税及罚金，那这房子就会被输入当地县政府的房屋税置留权拍卖名单，变成拍卖的其中一项。只要房主在拍卖前规定的时限把钱还了，房子就会从拍卖名单上除去的，屋主也可以省下不少额外的费用。为了要房主能早日付清欠下的钱，县政府也能有足够的税收来经营规化，所以开放给房产投资人来买房屋税置留权，代为先付。如果原屋主在拍卖后一年的赎回期（Redemption Period）之内，把欠的钱还了，县政府会把买置留权的钱另外加利息，还给房产投资人。如果原屋主从未出面来赎回房子，那持有房屋税置留权的房产投资人就可以按照规定的手续，由律师出面办理，申请来成为新的屋主。
房产投资人除了注册参加拍卖外，要有足够的现金可当天缴清（不然会被罚25%），也有不少拍卖前的准备工作得做。SUNNY 曾在2009年及2010年，用自管退休金，参加了在Hamilton County 和Marion County 的房屋税置留权拍卖。得了一些经验，与各位分享：
1.房产（House）vs.置留权（Lien）：要清楚您在房屋税置留权拍卖上买到的是房屋税置留权，不是房子。所以您的重心要放在卖原房主多半会缴回欠税的房子。如果您要的是房子，我们建议您从其他管道来买。这些房屋税置留权拍卖的房子，如果连原屋主都不要赎回去了，基本上问题都不少。除了可能里外都要大修、有严重的结构问题之外，还可能欠了不少用这个房子来做抵押的债。您如果不是专业做房产投资的，也不知道门路来处理这些问题房产，我们劝您还是少碰为妙。
2.利润（Profits）：在印第安纳州，如果原屋主或任何人在拍卖后六个月内还了钱，您收回的利息是最低出价（Minimum Bid）的10%。如果在六个月后、一年赎回期之前还清，您的利息则是15%。您在拍卖会上要赢得这个房屋税置留权，而多付的钱（Surplus）也是有一年5%利息的。每个县也会提供请律师办相关手续的部分或全部费用。举个例子来说明。您用$100,000买到了一个最低出价$10,000的房屋税置留权。这个县给了您$600，足够用来请律师进行相关服务。原屋主在95天之后，还清大约有美金一万四千左右的全部费用。您除了拿回了$100,000本金，还得了$10,000×10% = $1000的利息，外加 $90,000（Surplus） x 5% x 95/365 = $1171。律师提供的服务也不用花您的钱。平均一下，在这95天里，您得了大约 2.17% 的利润，等于是8.34% 的年利息。如果您也在原屋主赎回房子之前，帮屋主又多付了一些继续累积的费用，这些钱在房子赎回后，也有5%的年利息还给您。基本上，您除了最低出价必需要出，多付的钱越少，利润就会越高。但通常投资人为了要拿到房屋税置留权，保持买者的权利，是不得不多花钱的。有些银行或是对冲基金（Hedge Fund）公司会派职业房屋税置留权买者来参加各地的拍卖。他们的主要任务是把雇主给的现金用完。特别在比较有钱或拍卖项目不多的县，常见他们拼命的挑高价，迅速把现金花完，来达成任务。我们这些以个人名义来参加拍卖的，哪里有办法争得过这些有上百万资金的职业买者？所以一定要清楚您的目标，千万要保持冷静，不要乱了计划。再说，您多付的钱，在一年赎回期过了，没有人赎回房子的时候，是会被原屋主领走的。您多付的钱可能只替您换回了一栋不值钱的破房子。所以您一定要设有上限，不要一时冲动，为了得到这个房屋税置留权，不惜出高金额，而没得到什么利润或甚至吃了大亏。
- 尽职调查（Due Diligence）：经营房产投资一定要学会冷静分析情况，不能太情绪化。买房屋税置留权也不例外。如果您的目的是赚利息，不要房子，您就必需以原屋主的角度来分析。如果房子情况还可以，也有人住着，大部分的屋主都会想办法筹钱把房子尽快赎回去。反过来说，房子看来已经空了很久了，门窗也钉了板子，野花野草丛生，或只是一块不能盖房的空地，有人愿意付钱赎回去的机会就不太大了。所以，对感兴趣要买的拍卖项目，建议您至少要到附近开车转转，看看外观。也建议您到所在的县政府机关，查查这个房子是不是已列入拆除名单上，是不是有大笔其他欠下的债，问问住在附近的邻居房主的情况，等等。对于就算赢了拍卖也不想要，或不清楚状况的项目，千万不要临时改变主意，举手买下。多半会带给您不必要的头痛或损失。
除了上面谈到的这些事，还有一些规定牵涉房屋税置留权买者的权利及义务。建议您务必要读读要参加拍卖的县的规定。还要看看有多少拍卖项目，值不值得您花心思及时间，筹钱来参加。如果您今年有兴趣参加拍卖，吃完月饼，过完中秋佳节，就得赶快准备注册，调查拍卖项目了。目前印第安纳州很多县都统一让一个大公司——SRI Incorporated来负责拍卖。您可以在这个网站www.sriservices.com找到不少有用的资讯。不过在印州中部(Central Indiana)，有最多项房屋税置留权拍卖的，还是在Marion County。今年的拍卖会在10月20和21日举行，目前有大约3800多项，欠债总值超过1400万美金以上。您可以上www.indy.gov网站查询，注册参加。
W&E Group虽不做每年房屋税置留权拍卖，但了解拍卖程序，也有经验。所以可帮您解答参加拍卖的疑问，及协助处理您意外拿到、不会处理也不想要的房子。
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