探讨地产投资申请EB-5投资移民

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美国投资移民每年吸引数以千计的投资人，尤其是近几年，中国大陆投资人数量快速增长。在这种情况下，人们常常讨论这样一个问题：买房、买物业能否申请投资移民？我们律师事务所常常收到此类来电来函，在此，我们就这个问题做一次详细分析。
美国移民法规定，投资移民按照金额来讲可划分为两种：50万美元区域与100万美元区域。具体来讲，50万美元区域的投资必须在高失业率、经济不发达地区。这里的高失业率是指当地失业率是全美失业率的1.5倍。美国投资移民主要是为当地创造就业，每个投资移民申请人都需要为美国创造10个全职就业机会。关于具体如何创造就业机会的问题本文稍后讨论。既然创造就业是美国投资移民的必要条件，那么购买美国房地产，无论多贵是不能创造就业机会的，所以，仅买房不能申请投资移民。扩而广之，即使买一大片商业用地，购买本身也不能创造就业，也就不能申请投资移民。
哪些房地产项目可以申请投资移民呢？能够成为投资移民渠道的一定是在购买物业后，比如高楼、居民住宅、商业楼、酒店等，花了大量资金进行重建、翻修、兴建新的建筑物。在新建翻修过程中的花销，有相应公式计算创造了多少就业机会，由此才能够申请投资移民。比如兴建酒店，就业机会包含两个部分：一部分是建筑过程中产生的就业机会，另一部分是建好之后的运营所产生的就业机会。在这里需要提醒大家注意的是，以上就业机会的计算方法往往不是清点员工人数，而是要通过特定的经济模型计算出来，这种经济模型是由经济学家采用移民局指定的经济模型计算出就业机会，包括投资在社会上产生的经济连带效应。
以上经济模型已经被大多数区域中心所采用。当前的投资移民项目至少50%都和建筑业有关。此类酒店、民用公寓、商务楼等等都有众多批准先例。其中，也有中国开发商联系我们律师事务所，通过购买并且开发一个美国物业，让相关投资人能够通过投资移民申请绿卡。特别是近年来，越来越多的此类中国开发商联系到我们准备购买开发一处美国物业。以下我们就来用一个实际案例加以说明：
2012年底，一个中国开发商决定购买旧金山市区的一块土地。该土地位于旧金山海边，占地面积不大，只有7亩。经市政府审核获得批准，可建一个停车场、56个公寓和2000平方米的商铺，总开发成本是3500万到3700万美元。2013年后，旧金山房地产业复苏，根据区域不同，每平方英尺公寓售价在800到1000美元之间，也就是一平方米突破4万元人民币，按照这个数字来计算，该项目市值超过5000万美元。经过经济学家计算，此项目一共能够创造近300个就业机会，可以为27位投资人申请投资移民。从申请人的角度看，这个项目安全可靠、有地产作为保证，是值得投资的。
我们可以总结出来，单纯购买一个地产并不符合申请绿卡的标准，但是购买并开发一个经过经济模型计算的地产，比如商务楼、民用公寓和宾馆等等是可以申请投资移民的。