外国身份买卖美国房产的税务问题

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黄亦川律师

usalaw@gmail.com

317－289－7748

读者提问：

我是中国公民，没有美国绿卡。我在美国留学时在大学城买了一栋房产。现在我决定回国发展，正在出售美国的房地产。有朋友告诉我，外国人在美国出售房地产，要注意税务问题。他说了一个FIRPTA税，我完全不了解，请问什么是FIRPTA?

黄亦川律师解释：

FIRPTA就是美国政府于1980年通过的“Foreign Investment in Real Property Tax Act”（外国人在美国投资房地产税法案）。此法案授权美国政府向外国人征收房地产脱手税。脱手的定义很广泛，包含出售、交换、清算、赎回、赠与以及转移，等等。

依据此FIRPTA法律，向外国人购买房地产的买、经纪人或者过户公司，必须依法扣留15%的购买金额，作为未来的税款担保。所以对于买家来说，在购买房地产时，务必问清楚卖价是不是外国人。如果卖价的确是外国人，而你身为买家，没有预扣15%的税款，事后一旦外国人卖家拖欠税款，不足处会变成你作为买家的责任。

如果房地产由美国人与外国人共同持有，15%的预扣税款局限于外国人所持有的股份比例。举例来说，卖价100万的房地产，由一位美国人与一位外国人共同持有，产权一人一半，那么买家只需要预扣房款一半（50万）的15% 。

当然此规定也有例外。在某些情况下，不必预扣15%的税款。最通常的例子就是如果买家是买来自己居住，而房地产价值在30万美元以下，这种情况买家就不必预扣15%的税款。

有意购买房地产的朋友，在签约前，一定不要忘记确认卖家的移民身份。关于税务问题，请务必咨询自己的会计师或律师。

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