当房东的烦恼有多少？

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黄亦川律师

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317－289－7748

 

 

读者提问：

我们来美国后，看到美国房地产价格与国内比相对便宜许多，就陆陆续续买了一些房产，做起出租的业务。房东看起来简单，真正做起来可是头痛。总是有房客拖欠房租，不遵守租屋的规定，破坏内部设施，给我们带来许多麻烦。我们开始做房东以来，进出法院与租户打官司，已经成为家常便饭。不但浪费时间精力，效果也不佳。

以前我们为了省钱，去法院都没有聘请律师，我们的英文勉强凑合。前些时候，在会计师的建议下，我们成立了公司来经营租房业务。不料在成立公司之后，再次去法院诉讼房客时，却被法官送出门，让我们聘请律师才能继续诉讼。请问这是什么原因？另外，与租客诉讼，有什么注意的事项与建议吗？

 

黄亦川律师回答：

的确不少中国同胞看到美国房地产的价格合理，跃跃欲试想做地主房东。然而房东的麻烦与辛苦，往往不是他们所能想象的。请不付房租或者不遵守规定的房客搬家，一般都是由小型法庭受理。小型法庭是政府针对争议数目比较小的纠纷而设立的地区性法庭。个人可以在稍微非正式的气氛下，不必聘用律师而直接提出诉讼。每个地区的小型法庭都有它的特点，标的也不尽相同。以印第安纳波利斯的马里昂郡（Marion County）小型法庭为例，其特点如下:

1.诉讼标的必须在8,000.00元以下。如果标的高于8,000.00元，你也可以在小型法庭提出诉讼，如果胜诉，最多只可以得到8,000.00元的赔偿。换句话说，就是你放弃了超过8,000.00元的部分。

2.个人可以直接向法庭提交诉讼，不必经由律师代理。当然，如果你成立公司，那就必须聘请律师代理出庭。

3.诉讼的范围包括合同纠纷，人身或财产的伤害赔偿，以及房东与房客的纠纷以及索还财产等。

4.马里昂郡有好几个小型法庭，你可以任选一个提出诉讼。

读者的案子属于房东房客纠纷，一般也都是由小型法庭受理。第一步是开庭，请求法官裁决房客拖欠房租属实，在协商无效之后，下令房客限时搬家。如果违约房客在限时内拒不搬家，可以请警察强制执行。下一步就是赔偿听证会。房东将违约房客造成的损失清单提交法官审核。在法官判定损失数额正确，做出判决后，还没有结束。房东还得出庭要求法官强制执行债务偿还。这样可以看出来，在美国做房东绝对不是一件容易的事情。尤其对于原本就有全职工作的同胞，更是一个不轻的负担。可以考虑聘请地产公司专业管理，当然需要付服务费，可是权衡轻重，可能还是值得的。

 

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